Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak, konut kiralarında Yargıtay kararı ile %25’in üzerindeki zam farklarını geri almanın hukuki yolu hakkında bilgi verdi.

Geçen hafta yayımlanan bir haberde; Yargıtay'ın 2021'de verdiği bir kararına atıf yapılarak, konut kiraları için getirilen yüzde 25’lik artış sınırlamasını aşan miktarda ödeme yapan kiracıların yaptıkları fazla ödemelerin iadesini talep edebilecekleri yönünde bir yoruma yer verildi.

Doç. Dr. Umut Yeniocak, habere konu olan Yargıtay kararının, kiracısı tacir olan bir iş yeri kirasıyla ilgili olduğunu ve kiracının kirasını yatırırken dava hakkını saklı tutarak ödeme yaptığını belirterek Yargıtay’ın kararda kullandığı şu ifadelerle açıkladı:

“7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdadını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır." Yargıtay 3. HD, 25.05.2021, 2915/5408"

"Bu kararın %25'lik artış sınırlama kuralıyla bağlantısı vardır"

Doç. Dr. Umut Yeniocak, her ne kadar Yargıtay Başkanlığı yaptığı açıklamada bu kararın %25'lik artış kuralıyla bağlantısı olmadığını belirtmiş olsa da hukuksal açıdan bağlantının kolaylıkla kurulabileceğine işaret etti. Doç. Dr. Yeniocak’a göre bahsi geçen kararında Yargıtay; 2019'da getirilen TÜFE sınırlamasının, mevcut sözleşmelere de derhal uygulanması gerektiğini ve kiracının, bu artış oranını aşan miktardaki kira ödemelerinin iadesini talep edebileceğini söylüyor. Yeniocak, bu yönüyle kararın, yüzde 25'lik artış sınırlaması bakımından da emsal teşkil edebileceğinin altını çizdi.

"%25'lik artış kuralına aykırı anlaşma zaten geçersizdir"

Yeniocak, “Bu kararın özünde yatan sebep, kanunun emredici kuralına aykırı şekilde yapılan kira artış anlaşmasının Yargıtay tarafından geçerli olarak kabul edilmemesidir.” dedi. Yeniocak, “% 25'lik artış sınırlamasının kiracı ile yapılan anlaşma sonucunda aşılması halinde, yapılan bu anlaşma da pekala kamu düzenini ilgilendiren emredici bir kurala aykırılık sebebiyle geçersizdir (kesin hükümsüzdür).” diye konuştu. Böylece geçersiz bir anlaşmaya dayalı olarak verilen fazla kira bedelinin iadesinin talep edilebileceğini söyledi.

Bazı hallerde ise, geçersizliği (kesin hükümsüzlüğü) ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceğini de kaydeden Yeniocak, "Bu durumda, somut uyuşmazlığın koşullarına göre bu tespitini hakimin yapabilir. Ancak özellikle konut kiracıları bakımından koruma amacıyla getirilmiş bir artış sınırlamasının uygulamasında kiracının fazladan ödediği paranın iadesini talep etmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez. Aksi halde, artış sınırlamalarının anlamı kalmaz” değerlendirmesinde bulundu.